Συχνές
ερωτήσεις

Για την πώληση ενός ακινήτου απαιτούνται τα παρακάτω έγγραφα, ανάλογα με το είδος και το ιστορικό του:

1. Τίτλος ιδιοκτησίας (συμβόλαιο (нотариален акт) ή άλλο έγγραφο ισοδύναμης ισχύος).
2. Έγγραφο ταυτότητας.
3. Φορολογική εκτίμηση του ακινήτου (данъчна оценка).
4. Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης: τα ακίνητα που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια του γάμου εντάσσονται στην κοινοκτημοσύνη (СИО). Εξαιρούνται όσα αποκτήθηκαν με κληρονομιά ή δωρεά, καθώς και τα περιουσιακά στοιχεία συζύγου που είναι ατομικός επιχειρηματίας.
5. Πιστοποιητικό κληρονόμων (удостоверение за наследници), για ακίνητα που αποκτήθηκαν με κληρονομιά.
6. Πρακτικό διανομής (делбен протокол), εάν έχει γίνει διανομή του ακινήτου.
7. Άλλα έγγραφα ανάλογα με την περίπτωση (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό γέννησης, απόφαση διαζυγίου, πληρεξούσιο κ.λπ.).
8. Κτηματογραφικό απόσπασμα του ακινήτου (скица).

Όταν βρίσκεστε στην πλατφόρμα μας, χρησιμοποιήστε τους τέσσερις τύπους αναζήτησης:

1. Αναζήτηση σε όλη τη χώρα: εμφανίζονται οι περιοχές και οι πόλεις με ενεργές αγγελίες· επιλέγετε την περιοχή που θέλετε από τον χάρτη και φιλτράρετε.
2. Άμεση αναζήτηση ανά περιοχή ή πόλη, που πληκτρολογείτε στο πεδίο αναζήτησης.
3. Με ήδη επιλεγμένη περιοχή ή πόλη: αναζήτηση σε ακτίνα 5 χλμ. καθώς μετακινείτε τον χάρτη.
4. Σχεδίαση συγκεκριμένης περιοχής στον χάρτη.

Όταν καταλήξετε σε μια αγγελία, συμπληρώστε τη φόρμα επικοινωνίας ή καλέστε το τηλέφωνο δίπλα της. Ενημερώστε τον μεσίτη για το εύρος της αναζήτησής σας και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου που θέλετε: έτσι θα του είναι ευκολότερο να ετοιμάσει και άλλες κατάλληλες προτάσεις.

Ο υπολογιστής στεγαστικού δανείου βρίσκεται δίπλα σε κάθε αγγελία πώλησης. Φορτώνει αυτόματα την τιμή του ακινήτου: μόλις εισαγάγετε την προκαταβολή σας, υπολογίζει τη μηνιαία δόση με βάση το ορισμένο επιτόκιο.

Με ένα μόνο κουμπί μπορείτε να στείλετε αίτημα σε πιστωτικό ίδρυμα μέσω απευθείας σύνδεσης με τον συνεργαζόμενο σύμβουλο δανείων μας. Έτσι έχετε γρήγορα μια εικόνα για την πιθανή χρηματοδότηση της συναλλαγής.

Επικοινωνήστε με έναν μεσίτη μας και πείτε ποια ακίνητα σας έκαναν εντύπωση. Θα κανονίσει τις επισκέψεις ανάλογα με τον ελεύθερο χρόνο σας.

Η Siana Ακίνητα ρυθμίζει τις σχέσεις με τους πελάτες της μέσω γραπτών συμβάσεων: είτε για την παροχή πληροφοριών είτε για την παροχή μεσιτικής υπηρεσίας σε πώληση ή εκμίσθωση. Οι συμβάσεις περιγράφουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις και των δύο μερών.

Στα παραρτήματα αναγράφονται οι διοικητικές διευθύνσεις των ακινήτων που επισκεφθήκατε, η ημερομηνία της επίσκεψης και η τιμή ζήτησης. Με αυτά τα παραρτήματα λογοδοτούμε για το έργο μας στους ιδιοκτήτες. Η οφειλόμενη αμοιβή προς την Siana Ακίνητα αναγράφεται ρητά στη σύμβαση.

Προσέχετε τους μεσίτες που εργάζονται χωρίς να σας καλέσουν στο γραφείο τους και δεν προσφέρουν γραπτή σύμβαση: σε τέτοια περίπτωση δεν γνωρίζετε ούτε ποιος βρίσκεται απέναντί σας ούτε τι ευθύνη φέρει.

Όχι, δεν οφείλετε χρέωση για την επίσκεψη. Χρέωση οφείλεται μόνο όταν οι επισκέψεις γίνονται εκτός πόλης με δικό μας όχημα και καύσιμα: σε αυτές τις περιπτώσεις χρεώνουμε 0,50 ευρώ ανά διανυθέν χιλιόμετρο.

Για να δεσμεύσετε το ακίνητο που θέλετε να αγοράσετε ή να μισθώσετε, χρειάζεται να καταβάλετε προκαταβολή (η λεγόμενη «стоп капаро», προκαταβολή δέσμευσης). Με την καταβολή συνάπτεται και σχετική σύμβαση, η οποία σας εγγυάται ότι το ακίνητο δεν θα προσφερθεί σε άλλους υποψήφιους πελάτες και ότι οι ιδιοκτήτες θα ενημερωθούν για τις αμετακίνητες προθέσεις σας.

Το εργαλείο αυτό το χρησιμοποιούμε κυρίως όταν οι ιδιοκτήτες βρίσκονται εκτός του οικισμού ή όταν για το ακίνητο ενδιαφέρονται περισσότεροι από ένας υποψήφιοι. Η προτεραιότητα παραμένει σε όποιον καταβάλει την προκαταβολή. Το ποσό προσαρμόζεται στις τρέχουσες δυνατότητές σας.

Οι έλεγχοι για εμπράγματα βάρη γίνονται σε δύο στάδια: πριν από τη σύναψη του προσυμφώνου και πριν από τη συμβολαιογραφική κατάρτιση της συναλλαγής.

Τα στοιχεία των εγγεγραμμένων βαρών (υποθήκες, κατασχέσεις, δικαιώματα τρίτων, αγωγές) ελέγχονται στην αρμόδια Υπηρεσία Εγγραφών της Υπηρεσίας Μητρώων (Служба по вписвания при Агенцията по вписванията).

Οι οφειλόμενοι φόροι ελέγχονται στη δημοτική υπηρεσία «Τοπικοί φόροι και τέλη» (Местни данъци и такси): στο πιστοποιητικό φορολογικής εκτίμησης αναγράφεται πάντοτε εάν ο ιδιοκτήτης έχει οφειλές.

Στην Εθνική Υπηρεσία Εσόδων (НАП) μπορεί να ελεγχθεί εάν ο πωλητής έχει οφειλές προς το δημόσιο. Την ημέρα της συναλλαγής συνιστάται να εκδοθεί εκ νέου πιστοποιητικό βαρών, ώστε να εντοπιστούν τυχόν νέες εγγραφές.

Συχνά τα μέρη υπογράφουν προσύμφωνο συνοδευόμενο από προκαταβολή, ώστε να δείξουν τη σοβαρή πρόθεσή τους να συνάψουν οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Η σύναψή του είναι εξαιρετικά σοβαρό βήμα.

Το προσύμφωνο υπογράφεται μόνο αφού εξεταστούν όλα τα έγγραφα ιδιοκτησίας, η ταυτότητα, η δικαιοπρακτική ικανότητα και η εξουσία εκπροσώπησης του πωλητή, καθώς και εάν το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματα βάρη.

Το συμφωνητικό πρέπει να περιέχει όλα τα στοιχεία του οριστικού: την εξατομίκευση του ακινήτου, το τίμημα, τα μέρη, τις προθεσμίες για τη σύναψη του οριστικού συμβολαίου και την παράδοση της νομής, καθώς και κάθε άλλον ουσιώδη όρο.

Το τίμημα μπορεί να καταβληθεί προκαταβολικά, την ημέρα της συναλλαγής ή με συμφωνημένες δόσεις. Είναι υποχρεωτική η τήρηση της νομοθετικής διάταξης για τις πληρωμές σε μετρητά: κάθε πληρωμή τιμήματος ακινήτου σε μετρητά περιορίζεται στα 9.900 BGN

Εάν το τίμημα του ακινήτου είναι 9.900 BGN ή μεγαλύτερο, η πληρωμή πρέπει να γίνει τραπεζικά, από τον λογαριασμό του αγοραστή σε αυτόν του πωλητή. Το ίδιο ισχύει και για τις τμηματικές πληρωμές. Προκαταβολή κάτω των 10.000 BGN καταβάλλεται επίσης τραπεζικά, καθώς αποτελεί μέρος τιμήματος 9.900 BGN ή μεγαλύτερου.

Η καταβολή της προκαταβολής αποδεικνύεται ενώπιον του συμβολαιογράφου την ημέρα της συναλλαγής με τραπεζικά αποσπάσματα.

Η ολοκλήρωση γίνεται με τη μεταβίβαση της κυριότητας μέσω οριστικού συμβολαίου: συμβόλαιο (нотариален акт), ανταλλαγή, δωρεά κ.λπ. Καταρτίζεται σε συμβολαιογραφείο αρμόδιο για τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Ο συμβολαιογράφος εξετάζει τα έγγραφα ιδιοκτησίας, επαληθεύει την ταυτότητα και τη δικαιοπρακτική ικανότητα των παρισταμένων, ελέγχει για νομικά κωλύματα και συντάσσει ή ελέγχει το σχέδιο του συμβολαίου. Κατά τη συναλλαγή ο συμβολαιογράφος διαβάζει το κείμενο και ζητά την επιβεβαίωση των μερών.

Μετά την υπογραφή από τον πωλητή, τον αγοραστή και τον συμβολαιογράφο, το έγγραφο κατατίθεται στην υπηρεσία εγγραφών. Ο δικαστής εγγραφών διατάσσει την καταχώριση στο Κτηματολόγιο, που εξασφαλίζει δημοσιότητα και ισχύ έναντι τρίτων.

Ναι, μπορείτε. Εάν απουσιάζετε, μπορείτε άνετα να δώσετε πληρεξούσιο σε συγγενή σας ή σε έμπιστο νομικό ή μεσίτη, ώστε να σας εκπροσωπήσει την ημέρα ολοκλήρωσης της συναλλαγής.

Πρόκειται για μηχανισμό που χρησιμοποιείται συχνά και διευκολύνει τα τελευταία βήματα. Μπορείτε να εξουσιοδοτήσετε κάποιον από την ομάδα της Siana Ακίνητα: η υπηρεσία αυτή περιλαμβάνεται στην αμοιβή μας και δεν χρεώνεται επιπλέον.

1. Καταβολή του τιμήματος του ακινήτου, από ίδια κεφάλαια ή με χρηματοδότηση από πιστωτικό ίδρυμα.
2. Τοπικός φόρος μεταβίβασης: ποσοστό επί του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο.
3. Συμβολαιογραφική αμοιβή, που καθορίζεται από τον συμβολαιογράφο βάσει της κλίμακας του τιμολογίου του νόμου για τους συμβολαιογράφους και τη συμβολαιογραφική δραστηριότητα (ЗННД).
4. Αμοιβή για τη σύνταξη του συμβολαίου.
5. Τέλος καταχώρισης.
6. Προμήθεια για τη μεσιτική υπηρεσία: 3,6% με ΦΠΑ επί του τιμήματος του ακινήτου.

Θα παραλάβετε το οριστικό έγγραφο μετά την καταχώρισή του στο Κτηματολόγιο της Υπηρεσίας Μητρώων (Агенцията по вписванията). Συνήθως το συμβόλαιο καταχωρίζεται εντός μιας εβδομάδας από την κατάθεσή του στην υπηρεσία εγγραφών· σε περιόδους με περισσότερες συναλλαγές η προθεσμία μπορεί να επιμηκυνθεί.

Μπορείτε να παραλάβετε τον τίτλο σας αυτοπροσώπως από το συμβολαιογραφείο, από κάποιο γραφείο μας ή μέσω ταχυμεταφορέα, όπως προτιμάτε.

Εάν κατά τη σύναψη του προσυμφώνου υφίσταται υποθήκη επί του ακινήτου, υπάρχουν δύο επιλογές:

1. Ο πωλητής αναλαμβάνει να εξαλειφθεί η υποθήκη έως τη στιγμή της οριστικής μεταβίβασης και ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά το ακίνητο ελεύθερο βαρών.
2. Ο αγοραστής αποκτά το ακίνητο βαρυνόμενο με την υφιστάμενη υποθήκη· πριν από την υπογραφή, ο πωλητής προσκομίζει επιστολή συναίνεσης από το πιστωτικό ίδρυμα ότι η υποθήκη θα εξαλειφθεί με την ικανοποίηση της οφειλής.

Στη δεύτερη επιλογή, μέρος του τιμήματος πώλησης κατευθύνεται, με τη συναίνεση του πωλητή που καταγράφεται στο οριστικό συμβόλαιο, στον λογαριασμό του πιστωτή και εξυπηρετεί την ικανοποίηση της ασφαλισμένης οφειλής.

Σύμφωνα με τον νόμο για τη φορολόγηση του εισοδήματος φυσικών προσώπων (ЗОДФЛ), το εισόδημα από την πώληση ενός οικιστικού ακινήτου εντός του ημερολογιακού έτους δεν φορολογείται, εφόσον το ακίνητο ήταν στην κυριότητά σας για περισσότερα από 3 χρόνια.

Απαλλάσσεται επίσης το εισόδημα από την πώληση έως δύο ακινήτων, εφόσον από την ημερομηνία αγοράς έως την πώληση έχουν περάσει περισσότερα από 5 χρόνια. Απαλλάσσεται και το εισόδημα από την πώληση αγροτικών και δασικών ακινήτων (ανεξαρτήτως πλήθους), εφόσον από την απόκτηση έως την πώληση έχουν περάσει περισσότερα από 5 χρόνια.

Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις το εισόδημα φορολογείται. Φορολογείται η υπεραξία που προκύπτει όταν το ακίνητο πωλείται σε τιμή υψηλότερη από εκείνη της απόκτησης. Ο πωλητής οφείλει να περιλάβει το εισόδημα στην ετήσια φορολογική του δήλωση και να καταβάλει τον φόρο το αργότερο έως τις 30 Απριλίου του επόμενου έτους. Η δήλωση απαιτείται ακόμη και αν η τιμή πώλησης είναι ίση ή μικρότερη από την τιμή απόκτησης.

Ο θεσμός ρυθμίζεται στον νόμο περί ιδιοκτησίας (Закона за собствеността). Κατά το άρθρο 38, σε κτίρια με ορόφους που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες, κοινά σε όλους είναι: το οικόπεδο, η αυλή, τα θεμέλια, οι εξωτερικοί τοίχοι, οι διαχωριστικοί και φέροντες τοίχοι, οι κολόνες, οι δοκοί, οι πλάκες, τα ξύλινα πατώματα, οι σκάλες, τα πλατύσκαλα, οι στέγες, οι καμινάδες, οι πόρτες εισόδου, οι κεντρικές γραμμές των εγκαταστάσεων, οι ανελκυστήρες και καθετί που από τη φύση του εξυπηρετεί την κοινή χρήση.

Τα μερίδια των επιμέρους ιδιοκτητών στα κοινόχρηστα είναι ανάλογα με τη σχέση των αξιών των επιμέρους χώρων, όπως υπολογίστηκαν κατά τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Μεταγενέστερες μεταβολές στους επιμέρους χώρους δεν επηρεάζουν τα μερίδια.

Σε περίπτωση καθ' ύψος επέκτασης, οι ιδιοκτήτες των ορόφων που προστίθενται αποκτούν, έναντι καταβολής, κυριότητα και επί όλων των κοινοχρήστων, συμπεριλαμβανομένου του οικοπέδου.

Η διάρκεια αποτελεί ζήτημα συμφωνίας των δύο μερών. Εάν δεν συμφωνηθεί ρητά, η σύμβαση θεωρείται αορίστου χρόνου. Η διάρκεια ορίζεται ελεύθερα, αλλά δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 10 έτη.

Εάν η σύμβαση έχει διάρκεια τουλάχιστον ενός έτους και είναι έγγραφη, μπορεί να θεωρηθεί συμβολαιογραφικά και να καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Η καταχώριση εγγυάται στον μισθωτή ότι η σύμβαση ισχύει και έναντι νέου ιδιοκτήτη: ο μισθωτής μπορεί να συνεχίσει να κατέχει το ακίνητο έως τη λήξη ολόκληρης της συμφωνημένης διάρκειας.

Εάν η σύμβαση δεν έχει καταχωριστεί, αλλά συνήφθη εγγράφως με βεβαιωμένη συμβολαιογραφικά ημερομηνία, σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου παραμένει σε ισχύ έως τη λήξη της, όχι όμως για περισσότερο από ένα έτος από τη δικαιοπραξία.

Εάν η σύμβαση έχει συμφωνημένη διάρκεια αλλά χωρίς βέβαιη ημερομηνία ή καταχώριση, η ισχύς της παύει με τη μεταβολή της κυριότητας.

Γίνεται δεκτό ότι ο εκμισθωτής δεν έχει δικαίωμα να εισέρχεται χωρίς προειδοποίηση στο μισθωμένο ακίνητο εν απουσία του μισθωτή: κατά τον νόμο περί ενοχών και συμβάσεων (ЗЗД) οφείλει να εξασφαλίζει την ανενόχλητη χρήση από τον μισθωτή.

Υπάρχει η δυνατότητα ο ιδιοκτήτης να έχει δικαίωμα να επισκέπτεται το ακίνητο, κατόπιν προηγούμενης συνεννόησης και παρουσία του μισθωτή: ο όρος αυτός μπορεί να περιληφθεί στη σύμβαση μίσθωσης.

Στις μισθώσεις στη Βουλγαρία η κατανομή των δαπανών επισκευής ρυθμίζεται σαφώς στον νόμο περί ενοχών και συμβάσεων. Ο βασικός κανόνας διακρίνει τις επισκευές σε τρέχουσες και ριζικές. Όλες οι μικροεπισκευές που συνδέονται με τη συνήθη χρήση και τη φυσιολογική φθορά βαρύνουν εξ ολοκλήρου τον μισθωτή. Σε αυτές περιλαμβάνονται η επισκευή κλειδαριών και μπαταριών, η αντικατάσταση λαμπτήρων και ασφαλειών ή η απόφραξη αποχετεύσεων. Αντιθέτως, όλες οι μεγάλες και ριζικές επισκευές που οφείλονται σε ανωτέρα βία, σε δομικά ελαττώματα ή στη φυσική παλαίωση του κτιρίου αποτελούν υποχρέωση του εκμισθωτή. Παραδείγματα είναι η αντικατάσταση των κατακόρυφων στηλών ύδρευσης και αποχέτευσης, η επισκευή της στέγης, η αποκατάσταση αφανών διαρροών ή η αντικατάσταση φθαρμένων μεγάλων ηλεκτρικών συσκευών που ανήκουν στον ιδιοκτήτη. Εάν απαιτηθεί επείγουσα ριζική επισκευή και ο μισθωτής την εκτελέσει ο ίδιος, δικαιούται να συμψηφίσει τη δαπάνη με το μίσθωμα ή να απαιτήσει το ποσό από τον ιδιοκτήτη. Επειδή ο νόμος αφήνει ελευθερία, η συνήθης πρακτική στη Βουλγαρία είναι να καταγράφεται ρητά στη σύμβαση μίσθωσης αναλυτικός κατάλογος ευθυνών, ώστε να αποφεύγονται μελλοντικές διαφορές.

Ο τύπος κατοικίας που αγοράζεται περισσότερο στην αγορά είναι το δυάρι διαμέρισμα. Ο λόγος είναι ότι προσφέρει την καλύτερη ισορροπία ανάμεσα σε τιμή, λειτουργικότητα και δυνατότητες μελλοντικής αξιοποίησης. Είναι κατάλληλο τόσο για νέες οικογένειες και για όσους αγοράζουν πρώτη κατοικία όσο και για επενδυτές, καθώς ενοικιάζεται εύκολα και διατηρεί υψηλή εμπορική αξία. Τα έξοδα συντήρησης ενός δυαριού είναι χαμηλότερα σε σύγκριση με μεγαλύτερες κατοικίες, γεγονός που το καθιστά ακόμη πιο ελκυστικό. Ακριβώς γι' αυτό τα δυάρια διαμερίσματα παραδοσιακά έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση και την ταχύτερη απορρόφηση στην αγορά.