Întrebări
frecvente

Pentru vânzarea unui imobil sunt necesare următoarele documente, în funcție de tipul și istoricul acestuia:

1. Actul de proprietate (act notarial (нотариален акт) sau alt document cu putere echivalentă).
2. Actul de identitate.
3. Evaluarea fiscală a imobilului (данъчна оценка).
4. Certificat de stare civilă: imobilele dobândite în timpul căsătoriei intră în comunitatea matrimonială de bunuri (СИО). Excepțiile sunt cele dobândite prin moștenire sau donație, precum și activele soțului care este întreprinzător individual.
5. Certificat de moștenitor (удостоверение за наследници), pentru imobilele dobândite prin moștenire.
6. Proces-verbal de partaj (делбен протокол), dacă imobilul a fost supus unui partaj.
7. Alte documente în funcție de caz (certificat de deces, certificat de naștere, hotărâre de divorț, procură etc.).
8. Schița cadastrală a imobilului (скица).

Când sunteți pe platforma noastră, folosiți cele patru tipuri de căutare ale motorului:

1. Căutare în toată țara: sunt afișate regiunile și orașele cu anunțuri active; alegeți regiunea dorită de pe hartă și filtrați.
2. Căutare directă după regiune sau oraș, pe care le introduceți în motorul de căutare.
3. Cu o regiune sau un oraș deja selectate: căutare pe o rază de 5 km, pe măsură ce deplasați harta.
4. Trasarea unei zone anume pe hartă.

Când vă opriți asupra unei oferte, completați formularul de contact sau sunați la numărul de telefon de lângă anunț. Comunicați agentului intervalul căutării dumneavoastră și parametrii imobilului dorit: astfel îi va fi mai ușor să pregătească alte oferte potrivite.

Calculatorul de credit ipotecar se află lângă fiecare ofertă de vânzare. Preia automat prețul imobilului: după ce introduceți avansul, calculează rata lunară la dobânda stabilită.

Cu un singur buton puteți trimite o solicitare către o instituție de creditare, prin legătura directă cu consultantul de credite partener. Astfel obțineți rapid o orientare privind finanțarea posibilă a tranzacției.

Contactați unul dintre agenții noștri și spuneți-i care imobile v-au atras atenția. Acesta va organiza vizionările ținând cont de timpul dumneavoastră liber.

Siana Imobiliare reglementează relațiile cu clienții săi prin contracte scrise: fie pentru furnizarea de informații, fie pentru prestarea serviciului de intermediere la vânzare sau închiriere. Contractele descriu drepturile și obligațiile ambelor părți.

În anexe figurează adresele administrative ale imobilelor vizitate, data vizionării și prețul cerut. Cu aceste anexe ne justificăm activitatea în fața proprietarilor. Comisionul datorat către Siana Imobiliare este prevăzut explicit în contract.

Fiți atenți la intermediarii care lucrează fără să vă invite la biroul lor și care nu oferă un contract scris: într-o astfel de situație nu știți cine se află în fața dumneavoastră și nici ce răspundere are.

Nu, nu datorați taxă pentru vizionare. Taxa se datorează doar dacă vizionările au loc în afara orașului, cu transportul și combustibilul nostru: în aceste cazuri tarifăm vizionările cu 0,50 euro pe kilometru parcurs.

Pentru a rezerva imobilul pe care doriți să îl cumpărați sau să îl închiriați, este necesar să depuneți o garanție (așa-numitul „стоп капаро”, arvuna de blocare). Odată cu depunerea se încheie și un contract corespunzător, care vă garantează că imobilul nu va mai fi oferit altor clienți potențiali și că proprietarii vor fi informați despre intențiile dumneavoastră ferme.

Folosim acest instrument cel mai adesea atunci când proprietarii se află în afara localității sau când pentru imobil își manifestă interesul mai mulți candidați. Prioritatea rămâne celui care depune garanția. Suma este adaptată posibilităților dumneavoastră de moment.

Verificările privind existența sarcinilor reale se fac în două etape: înainte de încheierea antecontractului și înainte de autentificarea notarială a tranzacției.

Datele privind sarcinile înscrise (ipoteci, sechestre, drepturi ale terților, cereri de chemare în judecată) se verifică la biroul de înscrieri competent din cadrul Agenției de Înregistrare (Служба по вписвания при Агенцията по вписванията).

Impozitele datorate se verifică la serviciul municipal „Impozite și taxe locale” (Местни данъци и такси): în certificatul de evaluare fiscală se menționează întotdeauna dacă proprietarul are obligații.

La Agenția Națională de Venituri (НАП) se poate verifica dacă vânzătorul are datorii către stat. În ziua tranzacției este recomandabil să se obțină din nou un certificat de sarcini, pentru a surprinde toate înscrierile noi.

Adesea părțile semnează un antecontract însoțit de o arvună, pentru a-și demonstra intenția serioasă de a încheia contractul final de vânzare-cumpărare. Încheierea lui este un pas extrem de serios.

Antecontractul se semnează abia după ce au fost verificate toate actele de proprietate, identitatea, capacitatea juridică și dreptul de reprezentare ale vânzătorului, precum și dacă imobilul este grevat de sarcini reale.

Contractul trebuie să conțină toți parametrii celui final: individualizarea imobilului, prețul, părțile, termenele pentru încheierea contractului final și pentru predarea posesiei, precum și alte condiții esențiale.

Prețul poate fi plătit în avans, în ziua tranzacției sau în rate convenite. Este obligatoriu să se respecte dispoziția legală privind plata în numerar: toate plățile în numerar ale prețului unui imobil sunt limitate la 9.900 BGN

Dacă prețul imobilului este de 9.900 BGN sau mai mare, plata trebuie făcută prin bancă, din contul cumpărătorului în cel al vânzătorului. Acest lucru este valabil și pentru plățile parțiale. Arvuna sub 10.000 BGN se plătește tot prin bancă, întrucât face parte dintr-un preț de cel puțin 9.900 BGN

Plata arvunei se dovedește în fața notarului, în ziua tranzacției, prin extrase bancare.

Finalizarea are loc prin transferul proprietății printr-un contract final: act notarial (нотариален акт), schimb, donație etc. Se încheie la un birou notarial cu competență în localitatea în care se află imobilul.

Notarul examinează actele de proprietate, verifică identitatea și capacitatea juridică a persoanelor prezente, verifică eventualele impedimente legale și redactează sau verifică proiectul actului notarial. În timpul tranzacției, notarul citește textul contractului și cere confirmarea părților.

După semnarea de către vânzător, cumpărător și notar, documentul este depus la biroul de înscrieri. Judecătorul de carte funciară dispune înscrierea în Registrul imobiliar, ceea ce asigură publicitatea și opozabilitatea față de terți.

Da, puteți. Dacă lipsiți, puteți da fără probleme o procură unei rude sau unui jurist ori agent de încredere, care să vă reprezinte în ziua finalizării tranzacției.

Este un mecanism folosit frecvent, care ușurează pașii finali. Puteți împuternici pe cineva din echipa Siana Imobiliare: acest serviciu este inclus în comisionul nostru și nu se taxează suplimentar.

1. Plata prețului imobilului, din fonduri proprii sau cu finanțare asigurată de o instituție de credit.
2. Impozitul local la dobândire: un procent din prețul imobilului înscris în actul notarial.
3. Taxa notarială, stabilită de notar conform grilei din tariful la Legea privind notarii și activitatea notarială (ЗННД).
4. Plata pentru redactarea actului notarial.
5. Taxa de înscriere.
6. Comision pentru serviciul de intermediere: 3,6% cu TVA din prețul imobilului.

Veți primi documentul final după înscrierea lui în Registrul imobiliar de la Agenția de Înregistrare (Агенцията по вписванията). De regulă, actul se înscrie în termen de o săptămână de la depunerea la biroul de înscrieri; în perioadele cu mai multe tranzacții termenul poate fi mai lung.

Vă puteți ridica titlul de proprietate personal de la biroul notarial, de la unul dintre birourile noastre sau prin curier, după preferință.

Dacă la încheierea antecontractului asupra imobilului este constituită o ipotecă, există două variante:

1. Vânzătorul se obligă ca ipoteca să fie radiată până la momentul transferului final, iar noul proprietar dobândește imobilul fără sarcini.
2. Cumpărătorul dobândește imobilul grevat de ipoteca existentă, iar înainte de semnare vânzătorul prezintă o scrisoare de acord din partea instituției de credit prin care ipoteca va fi radiată la stingerea obligației.

În a doua variantă, o parte din prețul de vânzare ajunge, cu acordul vânzătorului consemnat în contractul final, în contul creditorului și servește la stingerea obligației garantate.

Conform Legii privind impozitarea veniturilor persoanelor fizice (ЗОДФЛ), veniturile din vânzarea unui singur imobil locativ într-un an calendaristic nu se impozitează dacă imobilul a fost în proprietatea dumneavoastră mai mult de 3 ani.

Sunt scutite și veniturile din vânzarea a până la două imobile, dacă între data cumpărării și cea a vânzării au trecut mai mult de 5 ani. Sunt scutite și veniturile din vânzarea de imobile agricole și forestiere (indiferent de numărul lor), dacă între dobândire și vânzare au trecut mai mult de 5 ani.

În toate celelalte cazuri veniturile se impozitează. Se impozitează venitul format atunci când imobilul a fost vândut la un preț mai mare decât cel de dobândire. Vânzătorul este obligat să includă venitul în declarația fiscală anuală și să plătească impozitul cel târziu la 30 aprilie al anului următor. Declararea este necesară chiar dacă prețul de vânzare este egal sau mai mic decât prețul de dobândire.

Instituția este reglementată în Legea proprietății (Закона за собствеността). Potrivit art. 38, în clădirile cu etaje aparținând unor proprietari diferiți, sunt comune tuturor: terenul, curtea, fundațiile, pereții exteriori, pereții despărțitori și portanți, stâlpii, grinzile, plăcile, planșeele de lemn, scările, palierele, acoperișurile, coșurile, ușile de intrare, coloanele principale ale instalațiilor, ascensoarele și tot ceea ce prin natura sa servește folosinței comune.

Cotele proprietarilor individuali din părțile comune sunt proporționale cu raportul dintre valorile spațiilor individuale, calculate la constituirea proprietății pe etaje. Modificările ulterioare aduse spațiilor individuale nu afectează aceste cote.

În cazul supraetajării, proprietarii etajelor adăugate dobândesc, contra plată, dreptul de proprietate și asupra tuturor părților comune, inclusiv asupra terenului.

Durata este o chestiune de înțelegere între cele două părți. Dacă nu este convenită expres, contractul se consideră pe durată nedeterminată. Durata se stabilește liber, dar nu poate depăși 10 ani.

Dacă durata contractului este de cel puțin un an și acesta este în formă scrisă, poate fi autentificat notarial și înscris în Registrul imobiliar. Înscrierea îi garantează chiriașului că respectivul contract produce efecte și față de un nou proprietar: chiriașul poate continua să dețină imobilul până la expirarea întregii durate convenite.

Dacă contractul nu este înscris, dar a fost încheiat în formă scrisă cu dată certificată notarial, la vânzarea imobilului acesta rămâne în vigoare până la sfârșitul duratei sale, dar nu mai mult de un an de la actul de dispoziție.

Dacă contractul are o durată convenită, dar fără dată certă sau înscriere, efectele lui încetează odată cu schimbarea proprietății.

Se admite că proprietarul nu are dreptul să intre fără preaviz, în lipsa chiriașului, în imobilul închiriat: potrivit Legii obligațiilor și contractelor (ЗЗД), el este obligat să asigure folosința netulburată a chiriașului.

Există posibilitatea ca proprietarul să aibă dreptul de a vizita imobilul, după o înțelegere prealabilă și în prezența chiriașului: această condiție poate fi prevăzută în contractul de închiriere.

În raporturile de închiriere din Bulgaria, repartizarea cheltuielilor de reparații este clar reglementată în Legea obligațiilor și contractelor. Regula de bază împarte reparațiile în curente și capitale. Toate reparațiile mărunte, legate de folosința obișnuită și de uzura curentă, cad integral în sarcina chiriașului. Aici intră repararea broaștelor și a bateriilor, înlocuirea becurilor și a siguranțelor sau desfundarea canalizării. Invers, toate reparațiile mari și capitale, cauzate de forță majoră, de defecte structurale sau de îmbătrânirea naturală a clădirii, sunt obligația proprietarului. Exemple sunt înlocuirea coloanelor verticale de apă și canalizare, repararea acoperișului, remedierea scurgerilor ascunse sau înlocuirea electrocasnicelor mari uzate care aparțin proprietarului. Dacă devine necesară o reparație capitală urgentă și chiriașul o efectuează el însuși, are dreptul să deducă cheltuielile din chirie sau să ceară suma de la proprietar. Întrucât legea lasă libertate, practica obișnuită în Bulgaria este ca în contractul de închiriere să fie prevăzută expres o listă detaliată a responsabilităților, pentru a se evita disputele ulterioare.

Cel mai cumpărat tip de locuință de pe piață este apartamentul cu două camere. Motivul este că oferă cel mai bun echilibru între preț, funcționalitate și potențial de valorificare ulterioară. Este potrivit atât pentru familiile tinere și pentru cei care cumpără prima locuință, cât și pentru investitori, întrucât se închiriază ușor și își păstrează o valoare de piață ridicată. Costurile de întreținere ale unui apartament cu două camere sunt mai mici decât cele ale locuințelor mai mari, ceea ce îl face și mai atractiv. Tocmai de aceea apartamentele cu două camere se bucură în mod tradițional de cea mai mare cerere și de cea mai rapidă vânzare pe piață.