Часто задаваемые
вопросы

Для продажи объекта недвижимости, в зависимости от его вида и истории, необходимы следующие документы:

1. Документ о праве собственности: нотариальный акт или иной документ, имеющий силу нотариального акта.
2. Документ, удостоверяющий личность.
3. Налоговая оценка объекта.
4. Справка о семейном положении: имущество, приобретённое в браке, является совместной собственностью супругов (СИО). Исключения: имущество, полученное по наследству или в дар, а также активы супруга, зарегистрированного как индивидуальный предприниматель.
5. Свидетельство о наследниках: для объектов, полученных по наследству.
6. Протокол о разделе, если объект делился.
7. Другие документы в зависимости от конкретного случая (свидетельство о смерти, свидетельство о рождении, решение о разводе, доверенность и др.).
8. Кадастровая схема объекта.

На нашей платформе воспользуйтесь четырьмя способами поиска:

1. Поиск по всей стране: на карте отображаются регионы и города с активными объявлениями; вы выбираете нужный регион на карте и применяете фильтры.
2. Прямой поиск по региону или городу, который вы вводите в строку поиска.
3. Если регион или город уже выбран: поиск в радиусе 5 км при перемещении карты.
4. Выделение нужной области на карте.

Остановившись на предложении, заполните форму запроса или позвоните по номеру телефона рядом с объявлением. Расскажите брокеру, в каких пределах вы ищете и каким должен быть объект: так ему будет проще подобрать для вас ещё больше подходящих вариантов.

Ипотечный калькулятор размещён рядом с каждым объявлением о продаже. Он автоматически подставляет цену объекта и, после того как вы введёте сумму первоначального взноса, рассчитывает ежемесячный платёж по заложенной процентной ставке.

Одним нажатием кнопки вы можете отправить запрос в кредитную организацию напрямую через нашего партнёра, кредитного консультанта. Так вы быстро получите ориентир по возможному финансированию сделки.

Свяжитесь с нашим брокером и сообщите, какие объекты привлекли ваше внимание. Он организует просмотры с учётом вашего свободного времени.

Сиана Недвижимость оформляет отношения с клиентами письменными договорами: о предоставлении информации или об оказании посреднических услуг при продаже или аренде. Договоры описывают права и обязанности обеих сторон.

В приложениях указываются адреса объектов, которые вы осмотрели, дата просмотра и цена предложения. По этим приложениям мы отчитываемся о своей работе перед собственниками. В договоре конкретно прописано вознаграждение, причитающееся агентству Сиана Недвижимость.

Будьте осторожны, если столкнётесь с посредниками, которые работают, не приглашая вас в свой офис, и не предлагают письменного договора: в таком случае вы не знаете, кто перед вами и какую ответственность он несёт.

Нет, плата за просмотр не взимается. Платить нужно только в том случае, если просмотры объектов за городом проводятся на нашем транспорте и с нашим топливом: в таких случаях мы берём 0,50 евро за каждый пройденный километр.

Чтобы забронировать объект, который вы хотите купить или снять, необходимо внести депозит (так называемое «стоп капаро»). При внесении вы заключаете соответствующий договор, который гарантирует, что объект не будет предлагаться другим потенциальным клиентам, а собственники будут уведомлены о ваших твёрдых намерениях.

Этот инструмент мы используем чаще всего, когда собственники находятся за пределами населённого пункта или когда объектом интересуются несколько кандидатов. Преимущество остаётся за тем, кто внёс депозит. Сумма определяется с учётом ваших текущих возможностей.

Проверка на наличие обременений проводится в два этапа: перед заключением предварительного договора и перед нотариальным оформлением сделки.

Сведения о зарегистрированных обременениях (ипотеки, запреты на распоряжение, права третьих лиц, исковые заявления) проверяются в соответствующей Службе регистрации при Агентстве по регистрации (Агенция по вписванията).

Задолженность по налогам проверяется в муниципальной службе «Местные налоги и сборы»: в справке о налоговой оценке всегда указано, есть ли у собственника задолженность.

В Национальном агентстве по доходам (НАП) можно проверить задолженность продавца перед государством. В день сделки рекомендуется ещё раз получить справку об обременениях, чтобы выявить все новые записи.

Нередко стороны подписывают предварительный договор с внесением задатка, чтобы показать серьёзность своих намерений заключить окончательный договор купли-продажи. Заключение такого договора является исключительно серьёзным шагом.

Предварительный договор подписывается только после того, как проверены все документы о праве собственности, личность, дееспособность и полномочия продавца, а также отсутствие обременений на объекте.

Договор должен содержать все параметры окончательного: точное описание объекта, цену, стороны, сроки заключения окончательного договора и передачи владения, а также другие существенные условия.

Цену можно оплатить заранее, в день сделки или в рассрочку по договорённости. Обязательно соблюдение законодательного ограничения на расчёты наличными: все наличные платежи в счёт цены недвижимости ограничены суммой 9 900 лв.

Если цена объекта составляет 9 900 лв. или больше, оплата должна производиться банковским переводом со счёта покупателя на счёт продавца. Это относится и к частичным платежам. Задаток менее 10 000 лв. также перечисляется через банк, поскольку является частью цены ≥ 9 900 лв.

Внесение задатка подтверждается перед нотариусом в день сделки банковскими выписками.

Сделка завершается переходом права собственности путём заключения окончательного договора (купли-продажи, мены, дарения и др.) в форме нотариального акта. Он заключается в нотариальной конторе, к компетенции которой относится населённый пункт, где находится объект.

Нотариус изучает документы о праве собственности, проверяет личность и дееспособность явившихся лиц, выясняет, нет ли законных препятствий, и составляет или проверяет проект нотариального акта. Во время сделки нотариус зачитывает текст договора и запрашивает подтверждение сторон.

После подписания продавцом, покупателем и нотариусом документ передаётся в службу регистрации. Судья по регистрации выносит распоряжение о внесении записи в Реестр недвижимости, что обеспечивает публичность сделки и её действие в отношении третьих лиц.

Да, можно. Если вы не можете присутствовать, вы вправе выдать доверенность близкому человеку, доверенному юристу или брокеру, который будет представлять вас в день завершения сделки.

Это часто применяемый механизм, облегчающий заключительные шаги. Вы можете уполномочить кого-либо из команды Сиана Недвижимость: эта услуга входит в наше вознаграждение и отдельно не оплачивается.

1. Оплата цены объекта: за счёт собственных средств или финансирования, полученного в кредитной организации.
2. Местный налог на приобретение: процент от цены объекта, указанной в нотариальном акте.
3. Нотариальная пошлина: определяется нотариусом по шкале согласно тарифу к Закону о нотариусах и нотариальной деятельности (ЗННД).
4. Оплата составления нотариального акта.
5. Регистрационный сбор.
6. Комиссия за посреднические услуги: 3,6% с НДС от цены объекта.

Вы получите окончательный документ после его регистрации в Реестре недвижимости при Агентстве по регистрации. Обычно акт регистрируется в течение недели после подачи в службу регистрации; при большом количестве сделок срок может быть продлён.

Забрать свой документ о праве собственности вы можете лично в нотариальной конторе, в одном из наших офисов или получить через курьерскую службу, как вам удобнее.

Если на момент заключения предварительного договора объект находится в ипотеке, возможны два варианта:

1. Продавец обязуется снять ипотеку до окончательной передачи права собственности, и новый собственник приобретает объект без обременений.
2. Покупатель приобретает объект, обременённый существующей ипотекой, при этом до подписания продавец представляет письмо-согласие кредитной организации на снятие ипотеки после погашения долга.

Во втором варианте часть продажной цены с согласия продавца (зафиксированного в окончательном договоре) перечисляется на счёт кредитора и идёт на погашение обеспеченного обязательства.

Согласно Закону о налогах на доходы физических лиц (ЗОДФЛ), доход от продажи одного жилого объекта недвижимости в течение календарного года не облагается налогом, если объект находился в вашей собственности более 3 лет.

Не облагается налогом и доход от продажи не более двух объектов недвижимости, если между датой покупки и датой продажи прошло более 5 лет. Освобождён от налога также доход от продажи сельскохозяйственных и лесных участков (независимо от их количества), если между приобретением и продажей прошло более 5 лет.

Во всех остальных случаях доход облагается налогом. Налогом облагается доход, полученный, если объект продан дороже цены приобретения. Продавец обязан включить доход в свою годовую налоговую декларацию и уплатить налог не позднее 30 апреля следующего года. Декларировать продажу нужно, даже если цена продажи равна цене приобретения или ниже её.

Этот институт регулируется Законом о собственности. Согласно ст. 38, в зданиях, этажи которых принадлежат разным собственникам, общими для всех являются: земля, двор, фундамент, наружные стены, разделительные и несущие стены, колонны, балки, плиты перекрытия, балочные перекрытия, лестницы, лестничные площадки, крыши, дымоходы, входные двери, главные линии инженерных сетей, лифты и всё, что по своему характеру служит для общего пользования.

Доли отдельных собственников в общих частях соразмерны соотношению стоимости отдельных помещений, рассчитанной при учреждении этажной собственности. Последующие изменения в отдельных помещениях на размер долей не влияют.

При надстройке собственники надстроенных этажей приобретают за плату право собственности и на все общие части, включая землю.

Срок определяется по договорённости сторон. Если он прямо не оговорён, договор считается бессрочным. Срок устанавливается свободно, но не может превышать 10 лет.

Если договор заключён в письменной форме на срок не менее одного года, он может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в Реестре недвижимости. Регистрация гарантирует арендатору, что договор действует и в отношении нового собственника: арендатор может пользоваться объектом до истечения всего оговорённого срока.

Если договор не зарегистрирован, но заключён в письменной форме с нотариально удостоверенной датой, то при продаже объекта он сохраняет силу до конца срока, но не более одного года с момента сделки по отчуждению.

Если в договоре оговорён срок, но нет достоверной даты или регистрации, то со сменой собственника его действие прекращается.

Принято, что арендодатель не вправе без предупреждения входить в сданный объект в отсутствие арендатора: согласно Закону об обязательствах и договорах (ЗЗД) он обязан обеспечить арендатору беспрепятственное пользование.

Собственник может получить право посещать объект по предварительной договорённости и в присутствии арендатора: такое условие можно закрепить в договоре аренды.

В арендных отношениях в Болгарии распределение расходов на ремонт чётко урегулировано Законом об обязательствах и договорах. Основное правило делит ремонт на текущий и капитальный. Все мелкие исправления, связанные с обычной эксплуатацией и текущим износом, полностью оплачивает арендатор. Сюда относятся ремонт замков и смесителей, замена лампочек и предохранителей или прочистка канализации. И наоборот, весь крупный и капитальный ремонт, вызванный непреодолимой силой, конструктивными дефектами или естественным старением здания, является обязанностью арендодателя. Примеры: замена вертикальных стояков водопровода и канализации, ремонт крыши, устранение скрытых протечек или замена изношенной крупной бытовой техники, принадлежащей хозяину. Если возникает необходимость в неотложном капитальном ремонте и арендатор выполняет его сам, он вправе зачесть расходы в счёт арендной платы или потребовать эту сумму с собственника. Поскольку закон оставляет сторонам свободу, в Болгарии принято подробно прописывать в договоре аренды перечень обязанностей, чтобы избежать споров в будущем.

Чаще всего на рынке покупают двухкомнатные квартиры. Причина в том, что такая квартира предлагает оптимальный баланс между ценой, функциональностью и возможностью выгодно продать её в будущем. Она подходит как молодым семьям и тем, кто покупает первое жильё, так и инвесторам, поскольку её легко сдать в аренду и она сохраняет высокую рыночную стоимость. Расходы на содержание двухкомнатной квартиры ниже, чем у более просторного жилья, что делает её покупку ещё привлекательнее. Именно поэтому двухкомнатные квартиры традиционно пользуются наибольшим спросом и продаются быстрее всего.