Краткосрочните наеми през 2026 г. – какво се променя за собствениците на имоти?
Тази дейност става все по-прозрачна и по-ясно регулирана, а задълженията на наемодателите не бива да се подценяват.
Краткосрочните наеми през 2026 г. – какво се променя за собствениците на имоти?
Краткосрочното отдаване на апартаменти и къщи чрез платформи като Airbnb и Booking продължава да бъде привлекателна възможност за собствениците на имоти. През 2026 г. обаче тази дейност става все по-прозрачна и по-ясно регулирана, а задълженията на наемодателите не бива да се подценяват.
От 20 май 2026 г. в Европейския съюз се прилага Регламент (ЕС) 2024/1028, който въвежда общи правила за събирането и обмена на информация за краткосрочното настаняване. Целта е платформите и публичните институции да разполагат с по-надеждни данни за предлаганите обекти, броя на нощувките и гостите.
Повече прозрачност при обявите
Една от съществените промени е по-тясната връзка между онлайн платформите за обяви и държавните институции. При приложимите регистрационни режими платформите трябва да работят с регистрационните номера на обектите и да предоставят определени данни за дейността им на компетентните органи.
На практика това означава, че възможността един имот да се предлага „неофициално“ онлайн става все по-ограничена.
В България регистрацията не е ново изискване
Важно е да се уточни, че задължението за законно регистриране на туристическите обекти не възниква през 2026 г. Министерството на туризма напомня, че апартаменти и стаи за гости могат да предлагат настаняване само след необходимата регистрация или категоризация по Закона за туризма, като обектите се вписват в Националния туристически регистър.
Собствениците и лицата, извършващи хотелиерска дейност в апартаменти и стаи за гости, имат и задължения за подаване на информация за настанените туристи в Единната система за туристическа информация – ЕСТИ.
Краткосрочният наем не е просто обикновен наем
Това е една от най-честите заблуди сред собствениците на имоти. От данъчна гледна точка краткосрочното отдаване чрез платформи като Airbnb и Booking се разглежда като хотелиерска дейност, а не по същия начин като стандартното дългосрочно отдаване на жилище.
В зависимост от статута на собственика, размера и начина на извършване на дейността могат да възникнат задължения за патентен данък или данък върху доходите, осигурителни вноски и определени задължения по ДДС. НАП обръща специално внимание и на регистрацията по чл. 97а от ЗДДС при използване на посреднически услуги от чуждестранни онлайн платформи, когато са изпълнени съответните условия.
Краткосрочен или дългосрочен наем?
Нещо важно. По-високата цена на нощувка не означава непременно по-висока крайна доходност. При краткосрочното отдаване собственикът трябва да отчете периодите без резервации, таксите към платформите, почистването, консумативите, поддръжката, данъците и времето за управление на имота.
При дългосрочния наем приходът обикновено е по-предвидим и ангажиментът на собственика е по-малък. Затова правилният избор зависи не само от местоположението и типа на жилището, а и от това колко активно собственикът желае да управлява своя имот.
Какво означава 2026 г. за собствениците?
Посоката е ясна – повече прозрачност, по-добър обмен на информация и по-малко пространство за нерегламентирано краткосрочно отдаване.
За собствениците това не означава непременно, че краткосрочният наем става неизгоден. Напротив – добре разположен и професионално управляван имот може да продължи да носи добра доходност. Но през 2026 г. решението дали да се избере краткосрочно или дългосрочно отдаване трябва да бъде взето след реална сметка на приходите, разходите и всички административни и данъчни задължения.
