Sıkça sorulan
sorular

Bir gayrimenkulün satışı için, türüne ve geçmişine bağlı olarak şu belgeler gereklidir:

1. Mülkiyet belgesi (tapu senedi (нотариален акт) veya aynı hükümde başka bir belge).
2. Kimlik belgesi.
3. Gayrimenkulün vergi değerleme belgesi (данъчна оценка).
4. Medeni durum belgesi: evlilik süresince edinilen taşınmazlar edinilmiş mallara katılma rejimine (СИО) girer. İstisnalar, miras veya bağış yoluyla edinilenler ile şahıs şirketi sahibi eşin varlıklarıdır.
5. Mirasçılık belgesi (удостоверение за наследници), miras yoluyla edinilen taşınmazlar için.
6. Taksim tutanağı (делбен протокол), taşınmazda paylaşım yapılmışsa.
7. Duruma göre diğer belgeler (ölüm belgesi, doğum belgesi, boşanma kararı, vekâletname vb.).
8. Gayrimenkulün kadastro krokisi (скица).

Platformumuzdayken arama motorunun dört arama türünü kullanın:

1. Ülke genelinde arama: aktif ilanı bulunan bölgeler ve şehirler gösterilir; haritadan istediğiniz bölgeyi seçip filtreleme yaparsınız.
2. Arama kutusuna yazdığınız bölge veya şehre göre doğrudan arama.
3. Bölge veya şehir zaten seçiliyken: haritayı hareket ettirerek 5 km yarıçapında arama.
4. Harita üzerinde belirli bir alanın çizilmesi.

Bir ilana karar verdiğinizde, talep formunu doldurun veya ilanın yanındaki telefon numarasını arayın. Danışmana arama aralığınızı ve istediğiniz gayrimenkulün özelliklerini bildirin: bu, size uygun başka ilanlar hazırlamasını kolaylaştıracaktır.

İpotek hesaplayıcısı her satılık ilanın yanında yer alır. Gayrimenkulün fiyatını otomatik olarak alır: peşinatınızı girdikten sonra, belirlenen faiz oranına göre aylık taksiti hesaplar.

Tek bir düğmeyle, iş ortağımız olan kredi danışmanına doğrudan bağlantı üzerinden bir kredi kuruluşuna başvuru gönderebilirsiniz. Böylece işlemin olası finansmanı hakkında hızlı bir fikir edinirsiniz.

Danışmanlarımızdan biriyle iletişime geçin ve hangi gayrimenkullerin ilginizi çektiğini söyleyin. Yerinde incelemeleri boş zamanınıza göre ayarlayacaktır.

Siana Gayrimenkul, müşterileriyle olan ilişkilerini yazılı sözleşmelerle düzenler: bilgi sağlanması için ya da satış veya kiralamada aracılık hizmeti verilmesi için. Sözleşmeler her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini belirler.

Eklerde, ziyaret ettiğiniz gayrimenkullerin idari adresleri, yerinde inceleme tarihi ve ilan fiyatı yer alır. Bu eklerle faaliyetimizi mal sahiplerine karşı belgeleriz. Siana Gayrimenkul adına ödenecek ücret sözleşmede açıkça yazılıdır.

Sizi ofislerine davet etmeden çalışan ve yazılı sözleşme sunmayan aracılara dikkat edin: böyle bir durumda karşınızda kimin olduğunu da, ne sorumluluk taşıdığını da bilmezsiniz.

Hayır, yerinde inceleme için ücret ödemezsiniz. Ücret yalnızca şehir dışındaki gayrimenkullerin bizim aracımız ve yakıtımızla gezilmesi durumunda doğar: bu durumlarda kilometre başına 0,50 avro ücretlendiriyoruz.

Satın almak veya kiralamak istediğiniz gayrimenkulü rezerve etmek için bir depozito yatırmanız gerekir (bilinen adıyla “стоп капаро”, bloke kaporası). Yatırmayla birlikte, gayrimenkulün başka potansiyel müşterilere sunulmayacağını ve mal sahiplerinin kesin niyetinizden haberdar edileceğini güvence altına alan bir sözleşme de imzalanır.

Bu aracı en çok, mal sahipleri yerleşim yeri dışındayken veya gayrimenkulle birden fazla adayın ilgilendiği durumlarda kullanırız. Öncelik, depozitoyu yatırana aittir. Tutar, o andaki imkânlarınıza göre belirlenir.

Ayni takyidat kontrolleri iki aşamada yapılır: ön sözleşmenin imzalanmasından önce ve işlemin noter huzurunda yapılmasından önce.

Tescilli takyidat bilgileri (ipotekler, hacizler, üçüncü kişi hakları, dava dilekçeleri) ilgili Tescil Dairesi'nde, Tescil Kurumu bünyesinde (Служба по вписвания при Агенцията по вписванията) kontrol edilir.

Ödenmemiş vergiler belediyenin “Yerel Vergiler ve Harçlar” biriminde (Местни данъци и такси) kontrol edilir: vergi değerleme belgesinde mal sahibinin borcu olup olmadığı her zaman belirtilir.

Satıcının devlete olan borçları Ulusal Gelir İdaresi'nde (НАП) kontrol edilebilir. İşlem günü, yeni tescillerin tespiti için takyidat belgesinin yeniden alınması tavsiye edilir.

Taraflar, nihai satış sözleşmesini yapma konusundaki ciddi niyetlerini göstermek için sıklıkla kapora ile birlikte bir ön sözleşme imzalar. Bunun imzalanması son derece ciddi bir adımdır.

Ön sözleşme, ancak tüm mülkiyet belgeleri ile satıcının kimliği, fiil ehliyeti ve temsil yetkisi incelendikten ve gayrimenkulün ayni takyidatla yüklü olup olmadığı araştırıldıktan sonra imzalanır.

Sözleşme, nihai sözleşmenin tüm unsurlarını içermelidir: gayrimenkulün tanımı, bedel, taraflar, nihai sözleşmenin yapılması ve zilyetliğin devri için süreler ve diğer esaslı koşullar.

Bedel peşin olarak, işlem günü veya kararlaştırılan taksitlerle ödenebilir. Nakit ödemeye ilişkin yasal düzenlemeye uyulması zorunludur: gayrimenkul bedelinin nakit ödemeleri 9.900 BGN ile sınırlıdır.

Gayrimenkulün bedeli 9.900 BGN veya daha fazlaysa, ödeme banka yoluyla, alıcının hesabından satıcının hesabına yapılmalıdır. Bu, kısmi ödemeler için de geçerlidir. 10.000 BGN altındaki kapora da banka yoluyla ödenir, çünkü 9.900 BGN ve üzeri bir bedelin parçasıdır.

Kaporanın ödendiği, işlem günü noter huzurunda banka dekontlarıyla belgelenir.

Sonuçlandırma, nihai bir sözleşme ile mülkiyetin devri yoluyla gerçekleşir: tapu senedi (нотариален акт), trampa, bağış vb. Gayrimenkulün bulunduğu yerde yetkili bir noterlikte yapılır.

Noter, mülkiyet belgelerini inceler, hazır bulunanların kimliğini ve fiil ehliyetini doğrular, yasal engelleri araştırır ve tapu senedi taslağını hazırlar veya kontrol eder. İşlem sırasında noter sözleşme metnini okur ve taraflardan onay ister.

Satıcı, alıcı ve noter tarafından imzalandıktan sonra belge tescil dairesine sunulur. Tescil hâkimi, Taşınmaz Siciline tescili emreder; bu da aleniyeti ve üçüncü kişilere karşı hüküm doğurmasını sağlar.

Evet, yapabilirsiniz. Bulunamıyorsanız, işlemin tamamlandığı gün sizi temsil etmesi için bir yakınınıza ya da güvendiğiniz bir hukukçuya veya danışmana rahatlıkla vekâlet verebilirsiniz.

Bu, son adımları kolaylaştıran, sıkça başvurulan bir yöntemdir. Siana Gayrimenkul ekibinden birine vekâlet verebilirsiniz: bu hizmet ücretimize dahildir ve ayrıca ücretlendirilmez.

1. Gayrimenkul bedelinin ödenmesi: kendi kaynaklarınızdan veya bir kredi kuruluşundan sağlanan finansmanla.
2. Yerel edinim vergisi: tapu senedinde yazan gayrimenkul bedelinin bir yüzdesi.
3. Noter harcı: noter tarafından, Noterler ve Noterlik Faaliyeti Kanunu (ЗННД) ekindeki tarife cetveline göre belirlenir.
4. Tapu senedinin hazırlanması ücreti.
5. Tescil harcı.
6. Aracılık hizmeti komisyonu: gayrimenkul bedeli üzerinden KDV dahil %3,6.

Nihai belgeyi, Tescil Kurumu (Агенцията по вписванията) nezdindeki Taşınmaz Siciline tescil edildikten sonra alacaksınız. Senet genellikle tescil dairesine sunulmasından sonraki bir hafta içinde tescil edilir; işlem sayısı fazla olduğunda bu süre uzayabilir.

Mülkiyet belgenizi noterlikten, ofislerimizden birinden veya kurye aracılığıyla, tercihinize göre alabilirsiniz.

Ön sözleşme yapılırken gayrimenkul üzerinde kurulmuş bir ipotek varsa, iki seçenek vardır:

1. Satıcı, ipoteğin nihai devir anına kadar terkin edilmesini taahhüt eder ve yeni malik gayrimenkulü takyidatsız olarak edinir.
2. Alıcı, gayrimenkulü mevcut ipotekle yüklü olarak edinir; imzadan önce satıcı, borcun ödenmesi hâlinde ipoteğin terkin edileceğine dair kredi kuruluşundan bir muvafakat yazısı sunar.

İkinci seçenekte, satış bedelinin bir kısmı, satıcının nihai sözleşmede kayıtlı muvafakatiyle alacaklının hesabına gider ve teminatlı borcun ödenmesine hizmet eder.

Gerçek Kişilerin Gelirlerinin Vergilendirilmesi Kanunu'na (ЗОДФЛ) göre, bir takvim yılı içinde bir konut niteliğindeki gayrimenkulün satışından elde edilen gelir, taşınmaz 3 yıldan uzun süre mülkiyetinizde kaldıysa vergilendirilmez.

Alım ve satım tarihleri arasında 5 yıldan fazla süre geçmişse, en fazla iki taşınmazın satışından elde edilen gelir de vergiden muaftır. Edinim ile satış arasında 5 yıldan fazla süre geçmişse, tarım ve orman niteliğindeki taşınmazların satışından elde edilen gelir de (sayısına bakılmaksızın) muaftır.

Diğer tüm durumlarda gelir vergilendirilir. Taşınmazın ediniminden daha yüksek bir bedelle satıldığı hâllerde oluşan kazanç vergilendirilir. Satıcı, geliri yıllık vergi beyannamesine dahil etmek ve vergiyi en geç ertesi yılın 30 Nisan tarihine kadar ödemek zorundadır. Satış bedeli edinim bedeline eşit veya ondan düşük olsa bile beyan gereklidir.

Bu kurum Mülkiyet Kanunu'nda (Закона за собствеността) düzenlenmiştir. 38. maddeye göre, katları farklı maliklere ait binalarda şunlar herkesin ortak malıdır: arsa, avlu, temeller, dış duvarlar, bölme ve taşıyıcı duvarlar, kolonlar, kirişler, döşemeler, ahşap döşeme kirişleri, merdivenler, sahanlıklar, çatılar, bacalar, giriş kapıları, tesisatların ana hatları, asansörler ve niteliği gereği ortak kullanıma hizmet eden her şey.

Maliklerin ortak alanlardaki payları, kat mülkiyetinin kurulduğu anda hesaplanan bağımsız bölümlerin değerleri oranına göre belirlenir. Bağımsız bölümlerde daha sonra yapılan değişiklikler bu payları etkilemez.

Üst kat ilavesi hâlinde, eklenen katların malikleri bedeli karşılığında, arsa dahil tüm ortak alanların mülkiyetini de kazanır.

Süre, iki tarafın anlaşmasına bağlıdır. Açıkça kararlaştırılmamışsa sözleşme süresiz sayılır. Süre serbestçe belirlenir, ancak 10 yıldan uzun olamaz.

Sözleşmenin süresi en az bir yıl ise ve yazılı yapılmışsa, noterde onaylatılabilir ve Taşınmaz Siciline tescil edilebilir. Tescil, kiracıya sözleşmenin yeni malike karşı da hüküm ifade edeceğini güvence altına alır: kiracı, kararlaştırılan sürenin tamamı dolana kadar taşınmazı kullanmayı sürdürebilir.

Sözleşme tescil edilmemiş ancak yazılı olarak ve noter onaylı tarihle yapılmışsa, taşınmazın satışında süresi sonuna kadar yürürlükte kalır; ancak devir işleminden itibaren bir yılı geçemez.

Sözleşmede süre kararlaştırılmış ancak kesin tarih veya tescil yoksa, mülkiyetin değişmesiyle hükmü sona erer.

Kiraya verenin, kiracının yokluğunda kiralanan taşınmaza haber vermeden girme hakkı bulunmadığı kabul edilir: Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'na (ЗЗД) göre kiracının rahatsız edilmeden kullanmasını sağlamakla yükümlüdür.

Mal sahibinin, önceden anlaşarak ve kiracının huzurunda taşınmazı ziyaret etme hakkına sahip olması mümkündür: bu koşul kira sözleşmesine konulabilir.

Bulgaristan'daki kira ilişkilerinde onarım masraflarının paylaşımı Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nda açıkça düzenlenmiştir. Temel kural, onarımları olağan ve esaslı olmak üzere ikiye ayırır. Olağan kullanım ve normal yıpranmayla ilgili tüm küçük onarımlar tamamen kiracıya aittir. Buna kilit ve bataryaların tamiri, ampul ve sigortaların değiştirilmesi veya gider tıkanıklıklarının açılması dahildir. Buna karşılık, mücbir sebepten, yapısal kusurlardan veya binanın doğal yaşlanmasından kaynaklanan tüm büyük ve esaslı onarımlar kiraya verenin yükümlülüğüdür. Örnek olarak dikey su ve kanalizasyon kolonlarının değiştirilmesi, çatının onarımı, gizli su kaçaklarının giderilmesi veya ev sahibine ait yıpranmış büyük beyaz eşyaların değiştirilmesi sayılabilir. Acil bir esaslı onarım gerekir ve kiracı bunu kendisi yaparsa, masrafları kiradan mahsup etme veya tutarı mal sahibinden talep etme hakkına sahiptir. Kanun serbestlik tanıdığından, Bulgaristan'daki yaygın uygulama, ileride uyuşmazlık çıkmaması için kira sözleşmesinde sorumlulukların ayrıntılı bir listesinin açıkça yazılmasıdır.

Piyasada en çok satın alınan konut türü iki odalı dairedir. Bunun nedeni, fiyat, kullanışlılık ve ileride elden çıkarma olanağı arasında en iyi dengeyi sunmasıdır. Hem genç aileler ve ilk evini alanlar hem de yatırımcılar için uygundur; çünkü kolay kiraya verilir ve piyasa değerini yüksek tutar. İki odalı bir dairenin bakım masrafları daha büyük konutlara kıyasla daha düşüktür, bu da onu daha da cazip kılar. İşte bu nedenle iki odalı daireler geleneksel olarak en yüksek talebi görür ve piyasada en hızlı şekilde alıcı bulur.