Често задавани
въпроси

За продажбата на имот, в зависимост от вида и историята му, са необходими следните документи:

1. Документ за собственост (нотариален акт или друг документ със силата на нотариален акт).
2. Документ за самоличност.
3. Данъчна оценка на имота.
4. Удостоверение за семейно положение — имоти, придобити по време на брака, влизат в СИО. Изключения: придобити по наследство или дарение, както и активи на съпруг-едноличен търговец.
5. Удостоверение за наследници — за имоти, придобити въз основа на наследство.
6. Делбен протокол — ако за имота е правена делба.
7. Други документи според конкретния случай (смъртен акт, акт за раждане, решение за развод, пълномощно и др.).
8. Скица на имота.

Когато сте на нашата платформа, използвайте четирите типа търсене на търсачката:

1. Търсене в цялата страна — визуализиране на регионите и градовете с активни обяви; избирате желания регион от картата и филтрирате.
2. Директно търсене по регион или град, които въвеждате в търсачката.
3. При вече избрани регион или град — търсене в радиус от 5 км с движение на картата.
4. Очертаване на конкретно местоположение на картата.

Когато се спрете на оферта, попълнете формата за запитване или наберете телефонния номер до обявата. Запознайте брокера с диапазона на търсенето си и параметрите на желания имот — това ще го улесни да подготви още подходящи оферти.

Ипотечният калкулатор е разположен до всяка оферта за продажба. Той автоматично зарежда цената на имота — след като въведете самоучастието си, изчислява месечната вноска по заложения лихвен процент.

Само с един бутон можете да изпратите запитване към кредитираща институция чрез директна връзка с партниращия ни кредитен консултант. По този начин получавате бърз ориентир за възможното финансиране на сделката.

Свържете се с наш брокер и кажете кои имоти са ви направили първоначално впечатление. Той ще организира огледите, като се съобрази с вашето свободно време.

Сиана Недвижими Имоти регламентира отношенията с клиентите си посредством писмени договори — за предоставяне на информация или за извършване на посредническа услуга при продажба или наем. Договорите описват правата и задълженията на двете страни.

В приложенията фигурират административните адреси на имотите, които сте посетили, датата на огледа и офертната цена. С тези приложения отчитаме дейността си пред собствениците. В договора конкретно е записано дължимото възнаграждение към Сиана Недвижими Имоти.

Внимавайте, когато попаднете на посредници, които работят без да ви поканят в офиса си и не предлагат писмен договор — в подобен случай не знаете кой стои срещу вас, нито каква отговорност носи.

Не, не дължите такса за оглед. Такса дължите единствено, ако се провеждат огледи на имоти извън града с наш транспорт и гориво — в тези случаи таксуваме огледите със 0,60 лева на изминат километър.

За да резервирате имота, който желаете да закупите или наемете, е необходимо да внесете депозит (т.нар. „стоп капаро“). С внасянето сключвате и съответен договор, който ви гарантира, че имотът няма да бъде предлаган на други потенциални клиенти, както и че собствениците ще бъдат уведомени за вашите непоклатими намерения.

Този инструмент използваме най-често, когато собствениците са извън населеното място или когато към имота проявяват интерес повече от един кандидат. С предимство остава този, който внесе депозита. Сумата е съобразена с моментните ви възможности.

Проверките за наличие на вещни тежести се извършват на два етапа: преди сключване на предварителен договор и преди нотариалното изповядване на сделката.

Данни за вписани тежести (ипотеки, възбрани, права на трети лица, искови молби) се проверяват в съответната Служба по вписвания при Агенцията по вписванията.

Дължими данъци се проверяват в общинска служба „Местни данъци и такси“ — в Удостоверението за данъчна оценка винаги е отбелязано дали собственикът има задължения.

В НАП може да се извърши проверка за задължения на продавача към държавата. В деня на сделката е препоръчително отново да се извади Удостоверение за тежести, за да се засекат всички нови вписвания.

Често страните подписват предварителен договор, съпътстван с капаро, за да демонстрират сериозните си намерения да сключат окончателен договор за покупко-продажба. Сключването му е изключително сериозна стъпка.

Предварителният договор се подписва едва след като са обследвани всички документи за собственост, самоличността, дееспособността и представителната власт на продавача, както и дали имотът не е обременен с вещни тежести.

Договорът трябва да съдържа всички параметри на окончателния: индивидуализация на имота, цена, страни, срокове за сключване на окончателен договор и предаване на владението, както и други съществени условия.

Цената може да бъде платена предварително, в деня на сделката или с уговорено разсрочено плащане. Задължително е да бъде спазено разпореждането на закона за разплащане в брой — всички плащания на цена на имот в брой са ограничени до 9 900 лв.

Ако цената на имота е 9 900 лв. или по-голяма, плащането трябва да е по банков път — от сметката на купувача в тази на продавача. Това важи и за частичните плащания. Задатък (капаро) под 10 000 лв. също се плаща по банков път, защото е част от цена ≥ 9 900 лв.

Плащането на задатък се удостоверява пред нотариус в деня на сделката с банкови извлечения.

Финализирането става с прехвърляне на собствеността чрез сключване на окончателен договор — нотариален акт, замяна, дарение и др. Сключва се в нотариална кантора с компетентност в населеното място, в което се намира имотът.

Нотариусът обследва документите за собственост, проверява самоличността и дееспособността на явилите се лица, проверява за законови пречки и съставя или проверява проекта за нотариален акт. По време на сделката нотариусът прочита текста на договора и иска потвърждение от страните.

След подписване от продавач, купувач и нотариус документът се предоставя в службата по вписванията. Съдията по вписванията разпорежда вписване в Имотния регистър — това гарантира публичност и действие спрямо трети лица.

Да, можете. Ако отсъствате, спокойно можете да дадете пълномощно на ваш близък или на доверен юрист или брокер, който да ви представлява в деня на приключването на сделката.

Това е често прилаган механизъм, способстващ за улесняването на финалните крачки. Можете да упълномощите някой от екипа на Сиана Недвижими Имоти — тази услуга е включена в нашето възнаграждение и не се таксува допълнително.

1. Заплащане на цената на имота — чрез лични средства или осигурено финансиране от кредитна институция.
2. Местен данък при придобиване — процент от цената на имота, фигурираща в нотариалния акт.
3. Нотариална такса — определя се от нотариуса по скалата съгласно тарифа към ЗННД.
4. Заплащане на изготвянето на нотариалния акт.
5. Такса вписване.
6. Комисиона за посредническата услуга — 3,6% с ДДС върху цената на имота.

Ще получите окончателния документ след вписването му в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Обикновено актът се вписва до седмица след предоставянето му в службата по вписванията; при по-голям брой сделки срокът може да бъде удължен.

Можете да вземете титула си за собственост лично от кантората на нотариуса, от някой от нашите офиси или чрез спедитор — според вашите предпочитания.

Ако при сключване на предварителния договор върху имота има учредена ипотека, вариантите са два:

1. Продавачът се задължава ипотеката да бъде заличена до момента на окончателното прехвърляне и новият собственик придобива имот без тежести.
2. Купувачът придобива имота обремен от съществуващата ипотека, като преди подписване продавачът представя писмо-съгласие от кредитната институция ипотеката да бъде заличена при удовлетворяване на задължението.

При втория вариант част от продажната цена, със съгласието на продавача (записано в окончателния договор), отива в сметката на кредитора и служи за удовлетворяване на обезпеченото задължение.

Според ЗОДФЛ доходите от продажба на един недвижим жилищен имот в рамките на календарната година не се облагат с данък, ако имотът е бил ваша собственост повече от 3 години.

Не се облагат и доходите от продажба на до два недвижими имота, ако между датата на покупка и продажба са изминали повече от 5 години. Освободени са и доходите от продажба на селскостопански и горски имоти (без значение броят им), ако между придобиване и продажба са изминали повече от 5 години.

Във всички останали случаи доходите се облагат. Облага се доходът, формиран в случаите, в които имотът е продаден за по-висока цена от тази на придобиване. Продавачът е длъжен да включи дохода в годишната си данъчна декларация и да внесе данъка не по-късно от 30 април на следващата година. Деклариране се изисква дори продажната цена да е равна или по-малка от цената на придобиване.

Институтът е уреден в Закона за собствеността. Съгласно чл. 38: при сгради с етажи, принадлежащи на различни собственици, общи на всички са земята, дворът, основите, външните стени, разделителните и носещите стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, комините, входните врати, главните линии на инсталациите, асансьорите и всичко, което по естеството си служи за общо ползване.

Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват на дяловете.

При надстрояване собствениците на надстроените етажи придобиват, срещу заплащане, собственост и върху всички общи части, включително земята.

Срокът е въпрос на уговорка между двете страни. Ако не е уговорен изрично, договорът се счита за безсрочен. Срокът се определя свободно, но не може да бъде за повече от 10 години.

Ако договорът е със срок поне една година и е в писмен вид, може да бъде нотариално заверен и вписан в Имотния регистър. Вписването гарантира на наемателя, че договорът има действие и спрямо нов собственик — наемателят може да продължи да държи имота до изтичане на целия уговорен срок.

Ако договорът не е вписан, но е сключен в писмен вид с нотариално удостоверена дата — при продажба на имота договорът остава в сила до края на срока, но за не повече от една година от разпоредителната сделка.

Ако договорът е с уговорен срок, но без достоверна дата или вписване — с промяна на собствеността действието му се прекратява.

Прието е наемодателят да няма право да влиза без предупреждение в отсъствието на наемателя в отдадения под наем имот — според ЗЗД той е длъжен да осигури несмущаваното ползване от наемателя.

Съществува възможност собственикът да има право да посещава имота, след предварителна уговорка и в присъствието на наемателя — това условие може да бъде залегнато в договора за наем.

При наемните отношения в България разпределението на разходите за ремонти е ясно уредено в Закона за задълженията и договорите. Основното правило разделя ремонтите на текущи и основни.​Всички дребни поправки, свързани с обикновеното потребление и текущото износване, са изцяло за сметка на наемателя. Това включва поправка на брави, смесители, подмяна на крушки, бушони или отпушване на канали. Обратно, всички големи и основни ремонти, породени от непреодолима сила, структурни дефекти или естествено стареене на сградата, са задължение на наемодателя. Примери за такива са подмяна на вертикални ВиК щрангове, ремонт на покрива, отстраняване на скрити течове или подмяна на амортизирани големи електроуреди, които са собственост на хазяина.​Ако се наложи неотложен основен ремонт и наемателят го извърши сам, той има право да прихване разходите от наема или да изиска сумата от собственика. Тъй като законът дава свобода, обичайната практика в България е в договора за наем изрично да се разпише подробен списък с отговорностите, за да се избегнат бъдещи спорове.