Häufig gestellte
Fragen

Für den Verkauf einer Immobilie sind, je nach Art und Vorgeschichte, folgende Unterlagen erforderlich:

1. Eigentumsnachweis: notarielle Urkunde (нотариален акт) oder ein anderes Dokument mit gleicher Rechtswirkung.
2. Ausweisdokument.
3. Steuerliche Bewertung der Immobilie (данъчна оценка).
4. Bescheinigung über den Familienstand: Immobilien, die während der Ehe erworben wurden, fallen in das eheliche Gesamtgut (СИО). Ausgenommen sind durch Erbschaft oder Schenkung erworbene Immobilien sowie Vermögenswerte eines Ehegatten, der Einzelunternehmer ist.
5. Erbenbescheinigung (удостоверение за наследници): für Immobilien, die durch Erbschaft erworben wurden.
6. Teilungsprotokoll (делбен протокол), falls die Immobilie geteilt wurde.
7. Weitere Unterlagen je nach Einzelfall (Sterbeurkunde, Geburtsurkunde, Scheidungsurteil, Vollmacht usw.).
8. Lageskizze der Immobilie (скица).

Nutzen Sie auf unserer Plattform die vier Suchmöglichkeiten der Suchmaske:

1. Landesweite Suche: Die Karte zeigt die Regionen und Städte mit aktiven Angeboten; Sie wählen die gewünschte Region auf der Karte und filtern.
2. Direkte Suche nach Region oder Stadt, die Sie in das Suchfeld eingeben.
3. Bei bereits gewählter Region oder Stadt: Suche im Umkreis von 5 km beim Verschieben der Karte.
4. Einzeichnen eines bestimmten Gebiets auf der Karte.

Haben Sie ein passendes Angebot gefunden, füllen Sie das Anfrageformular aus oder wählen Sie die Telefonnummer neben dem Inserat. Nennen Sie dem Makler Ihren Suchrahmen und die gewünschten Eckdaten der Immobilie: So kann er Ihnen leichter weitere passende Angebote zusammenstellen.

Der Hypothekenrechner befindet sich neben jedem Verkaufsangebot. Er übernimmt automatisch den Preis der Immobilie und berechnet, sobald Sie Ihr Eigenkapital eingegeben haben, die monatliche Rate zum hinterlegten Zinssatz.

Mit nur einem Klick können Sie über die direkte Verbindung zu unserem Partner, einem Kreditberater, eine Anfrage an ein Kreditinstitut senden. So erhalten Sie schnell eine Orientierung zur möglichen Finanzierung des Kaufs.

Kontaktieren Sie einen unserer Makler und sagen Sie ihm, welche Immobilien Ihnen auf den ersten Blick zugesagt haben. Er organisiert die Besichtigungen und richtet sich dabei nach Ihrer freien Zeit.

Siana Immobilien regelt die Beziehungen zu den Kunden über schriftliche Verträge: über die Bereitstellung von Informationen oder über eine Maklerleistung bei Verkauf oder Vermietung. Die Verträge beschreiben die Rechte und Pflichten beider Seiten.

In den Anlagen sind die Adressen der Immobilien, die Sie besichtigt haben, das Datum der Besichtigung und der Angebotspreis aufgeführt. Anhand dieser Anlagen legen wir gegenüber den Eigentümern Rechenschaft über unsere Tätigkeit ab. Im Vertrag ist die an Siana Immobilien zu zahlende Provision konkret festgehalten.

Seien Sie vorsichtig bei Vermittlern, die arbeiten, ohne Sie in ihr Büro einzuladen, und keinen schriftlichen Vertrag anbieten: In einem solchen Fall wissen Sie weder, wer Ihnen gegenübersteht, noch welche Verantwortung er trägt.

Nein, für eine Besichtigung zahlen Sie keine Gebühr. Eine Gebühr fällt nur an, wenn Besichtigungen außerhalb der Stadt mit unserem Fahrzeug und unserem Kraftstoff stattfinden: In diesen Fällen berechnen wir 0,50 Euro pro gefahrenem Kilometer.

Um die Immobilie zu reservieren, die Sie kaufen oder mieten möchten, ist eine Reservierungsanzahlung zu leisten (das sogenannte „стоп капаро“). Mit der Zahlung schließen Sie zugleich einen entsprechenden Vertrag, der Ihnen garantiert, dass die Immobilie keinen anderen Interessenten angeboten wird und dass die Eigentümer über Ihre feste Absicht informiert werden.

Dieses Instrument nutzen wir am häufigsten, wenn sich die Eigentümer nicht vor Ort befinden oder wenn sich mehr als ein Interessent für die Immobilie interessiert. Den Vorrang hat, wer die Reservierungsanzahlung leistet. Der Betrag richtet sich nach Ihren aktuellen Möglichkeiten.

Die Prüfung auf dingliche Belastungen erfolgt in zwei Schritten: vor Abschluss des Vorvertrags und vor dem Notartermin.

Angaben zu eingetragenen Belastungen (Hypotheken, Verfügungsverbote, Rechte Dritter, Klagen) werden bei der zuständigen Eintragungsstelle der Registeragentur (Служба по вписвания при Агенцията по вписванията) geprüft.

Steuerrückstände werden bei der kommunalen Abteilung „Lokale Steuern und Gebühren“ (Местни данъци и такси) geprüft: In der Bescheinigung über die steuerliche Bewertung ist stets vermerkt, ob der Eigentümer Verbindlichkeiten hat.

Bei der Nationalen Agentur für Einnahmen (НАП) lassen sich Verbindlichkeiten des Verkäufers gegenüber dem Staat prüfen. Am Tag des Notartermins empfiehlt es sich, erneut eine Lastenbescheinigung einzuholen, um alle neuen Eintragungen zu erfassen.

Häufig unterzeichnen die Parteien einen Vorvertrag mit einer Anzahlung, um ihre ernsthafte Absicht zu bekunden, einen endgültigen Kaufvertrag zu schließen. Der Abschluss eines Vorvertrags ist ein äußerst bedeutender Schritt.

Der Vorvertrag wird erst unterzeichnet, nachdem alle Eigentumsunterlagen, die Identität, die Geschäftsfähigkeit und die Vertretungsbefugnis des Verkäufers geprüft wurden und feststeht, dass die Immobilie frei von dinglichen Belastungen ist.

Der Vertrag muss alle Eckpunkte des endgültigen Vertrags enthalten: genaue Bezeichnung der Immobilie, Preis, Parteien, Fristen für den Abschluss des endgültigen Vertrags und die Übergabe des Besitzes sowie weitere wesentliche Bedingungen.

Der Preis kann im Voraus, am Tag des Notartermins oder in vereinbarten Raten gezahlt werden. Die gesetzliche Beschränkung von Barzahlungen ist zwingend einzuhalten: Alle Barzahlungen auf den Preis einer Immobilie sind auf 9.900 BGN begrenzt.

Beträgt der Preis der Immobilie 9.900 BGN oder mehr, muss die Zahlung per Banküberweisung erfolgen, vom Konto des Käufers auf das Konto des Verkäufers. Das gilt auch für Teilzahlungen. Eine Anzahlung (капаро) unter 10.000 BGN wird ebenfalls überwiesen, da sie Teil eines Preises von ≥ 9.900 BGN ist.

Die Zahlung der Anzahlung wird am Tag des Notartermins vor dem Notar durch Kontoauszüge nachgewiesen.

Abgeschlossen wird der Vorgang mit der Übertragung des Eigentums durch einen endgültigen Vertrag in Form einer notariellen Urkunde: Kauf, Tausch, Schenkung usw. Er wird in einem Notariat geschlossen, das für den Ort zuständig ist, an dem sich die Immobilie befindet.

Der Notar prüft die Eigentumsunterlagen, die Identität und die Geschäftsfähigkeit der erschienenen Personen sowie mögliche gesetzliche Hindernisse und erstellt oder prüft den Entwurf der notariellen Urkunde. Bei der Beurkundung verliest der Notar den Vertragstext und holt die Bestätigung der Parteien ein.

Nach der Unterzeichnung durch Verkäufer, Käufer und Notar wird die Urkunde bei der Eintragungsstelle eingereicht. Der Eintragungsrichter ordnet die Eintragung in das Immobilienregister (Имотен регистър) an. Das gewährleistet Publizität und Wirkung gegenüber Dritten.

Ja, das können Sie. Wenn Sie verhindert sind, können Sie ohne Weiteres einer Ihnen nahestehenden Person oder einem Juristen oder Makler Ihres Vertrauens eine Vollmacht erteilen, damit er Sie am Tag des Abschlusses vertritt.

Dieses Vorgehen ist üblich und erleichtert die letzten Schritte. Sie können auch ein Mitglied des Teams von Siana Immobilien bevollmächtigen: Diese Leistung ist in unserer Provision enthalten und wird nicht gesondert berechnet.

1. Zahlung des Kaufpreises: aus Eigenmitteln oder über eine Finanzierung durch ein Kreditinstitut.
2. Kommunale Grunderwerbsteuer: ein Prozentsatz des in der notariellen Urkunde angegebenen Kaufpreises.
3. Notargebühr: vom Notar nach der Gebührenordnung zum Gesetz über Notare und notarielle Tätigkeit (ЗННД) festgelegt.
4. Kosten für die Erstellung der notariellen Urkunde.
5. Eintragungsgebühr.
6. Maklerprovision: 3,6% inkl. MwSt. auf den Kaufpreis.

Sie erhalten das endgültige Dokument nach seiner Eintragung in das Immobilienregister bei der Registeragentur. In der Regel wird die Urkunde innerhalb einer Woche nach Einreichung bei der Eintragungsstelle eingetragen; bei einer größeren Zahl von Eintragungen kann sich die Frist verlängern.

Ihren Eigentumstitel können Sie persönlich im Notariat oder in einem unserer Büros abholen oder sich per Kurier zusenden lassen, ganz wie Sie es wünschen.

Ist die Immobilie beim Abschluss des Vorvertrags mit einer Hypothek belastet, gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Der Verkäufer verpflichtet sich, die Hypothek bis zur endgültigen Eigentumsübertragung löschen zu lassen, und der neue Eigentümer erwirbt die Immobilie lastenfrei.
2. Der Käufer erwirbt die Immobilie mit der bestehenden Hypothek; vor der Unterzeichnung legt der Verkäufer eine schriftliche Zustimmung des Kreditinstituts vor, dass die Hypothek nach Begleichung der Schuld gelöscht wird.

Bei der zweiten Variante fließt ein Teil des Kaufpreises mit Zustimmung des Verkäufers (im endgültigen Vertrag festgehalten) auf das Konto des Gläubigers und dient der Tilgung der gesicherten Forderung.

Nach dem Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen (ЗОДФЛ) sind Einkünfte aus dem Verkauf einer Wohnimmobilie innerhalb eines Kalenderjahres steuerfrei, wenn sich die Immobilie mehr als 3 Jahre in Ihrem Eigentum befand.

Steuerfrei sind auch Einkünfte aus dem Verkauf von bis zu zwei Immobilien, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als 5 Jahre vergangen sind. Ebenfalls befreit sind Einkünfte aus dem Verkauf land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke (unabhängig von ihrer Anzahl), wenn zwischen Erwerb und Verkauf mehr als 5 Jahre liegen.

In allen übrigen Fällen sind die Einkünfte steuerpflichtig. Besteuert wird der Gewinn, der entsteht, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis als dem Erwerbspreis verkauft wird. Der Verkäufer muss die Einkünfte in seiner jährlichen Steuererklärung angeben und die Steuer spätestens bis zum 30. April des Folgejahres entrichten. Die Erklärung ist auch dann erforderlich, wenn der Verkaufspreis dem Erwerbspreis entspricht oder darunter liegt.

Das Rechtsinstitut ist im Eigentumsgesetz (Закон за собствеността) geregelt. Nach Art. 38 gehören in Gebäuden, deren Etagen verschiedenen Eigentümern gehören, allen gemeinsam: das Grundstück, der Hof, das Fundament, die Außenwände, die Trenn- und tragenden Wände, die Säulen, die Träger, die Decken, die Balkendecken, die Treppen, die Treppenabsätze, die Dächer, die Schornsteine, die Eingangstüren, die Hauptleitungen der Installationen, die Aufzüge und alles, was seiner Natur nach dem gemeinsamen Gebrauch dient.

Die Anteile der einzelnen Eigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen entsprechen dem Verhältnis der Werte der einzelnen Räumlichkeiten, die bei Begründung des Wohnungseigentums (етажна собственост) ermittelt wurden. Spätere Veränderungen an den einzelnen Räumlichkeiten wirken sich auf die Anteile nicht aus.

Bei einer Aufstockung erwerben die Eigentümer der aufgestockten Etagen gegen Entgelt auch Eigentum an allen gemeinschaftlichen Teilen, einschließlich des Grundstücks.

Die Laufzeit ist Vereinbarungssache zwischen beiden Parteien. Ist sie nicht ausdrücklich vereinbart, gilt der Vertrag als unbefristet. Die Laufzeit kann frei bestimmt werden, darf aber 10 Jahre nicht überschreiten.

Ist der Vertrag schriftlich und auf mindestens ein Jahr geschlossen, kann er notariell beglaubigt und in das Immobilienregister eingetragen werden. Die Eintragung garantiert dem Mieter, dass der Vertrag auch gegenüber einem neuen Eigentümer wirkt: Der Mieter kann die Immobilie bis zum Ablauf der gesamten vereinbarten Laufzeit weiter nutzen.

Ist der Vertrag nicht eingetragen, aber schriftlich mit notariell beglaubigtem Datum geschlossen, bleibt er beim Verkauf der Immobilie bis zum Ende der Laufzeit in Kraft, jedoch höchstens ein Jahr ab dem Verfügungsgeschäft.

Hat der Vertrag eine vereinbarte Laufzeit, aber weder ein beglaubigtes Datum noch eine Eintragung, endet seine Wirkung mit dem Eigentümerwechsel.

Üblicherweise hat der Vermieter kein Recht, die vermietete Immobilie ohne Vorankündigung in Abwesenheit des Mieters zu betreten: Nach dem Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge (ЗЗД) muss er dem Mieter den ungestörten Gebrauch gewährleisten.

Der Eigentümer kann jedoch das Recht erhalten, die Immobilie nach vorheriger Absprache und in Anwesenheit des Mieters zu besuchen: Diese Bedingung lässt sich im Mietvertrag festhalten.

Bei Mietverhältnissen in Bulgarien ist die Verteilung der Reparaturkosten im Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge klar geregelt. Die Grundregel unterscheidet zwischen laufenden Reparaturen und Hauptreparaturen. Alle kleinen Reparaturen, die mit dem gewöhnlichen Gebrauch und der normalen Abnutzung zusammenhängen, gehen vollständig zulasten des Mieters. Dazu gehören die Reparatur von Schlössern und Armaturen, der Austausch von Glühbirnen und Sicherungen oder das Freimachen verstopfter Abflüsse. Umgekehrt sind alle großen und grundlegenden Reparaturen, die auf höhere Gewalt, bauliche Mängel oder die natürliche Alterung des Gebäudes zurückgehen, Sache des Vermieters. Beispiele dafür sind der Austausch der senkrechten Wasser- und Abwasserstränge, die Reparatur des Dachs, die Beseitigung verdeckter Leckagen oder der Ersatz verschlissener Großgeräte, die dem Vermieter gehören. Wird eine dringende Hauptreparatur nötig und führt der Mieter sie selbst durch, darf er die Kosten mit der Miete verrechnen oder den Betrag vom Eigentümer verlangen. Da das Gesetz Spielraum lässt, ist es in Bulgarien üblich, im Mietvertrag eine detaillierte Liste der Zuständigkeiten festzuhalten, um künftigen Streitigkeiten vorzubeugen.

Die am häufigsten gekaufte Wohnform auf dem Markt ist die 2-Zimmer-Wohnung. Der Grund: Sie bietet das beste Verhältnis von Preis, Funktionalität und späterer Wiederverkäuflichkeit. Sie eignet sich für junge Familien und Erstkäufer ebenso wie für Anleger, da sie sich leicht vermieten lässt und einen hohen Marktwert behält. Die Unterhaltskosten einer 2-Zimmer-Wohnung sind niedriger als die größerer Wohnungen, was den Kauf noch attraktiver macht. Genau deshalb sind 2-Zimmer-Wohnungen traditionell am stärksten nachgefragt und am schnellsten verkauft.