Ще се раздвижи ли пазарът на имоти през лятото и есента на 2026 година?

Да, но не по начина, по който мнозина очакват. По-вероятно е да видим повече огледи, преговори и сделки с правилно позиционираните имоти, отколкото нова масова ценова еуфория. Пазарът навлиза в период, в който купувачите остават активни, но са по-внимателни към цената, състоянието и реалната стойност на предложението.

Цените продължават да растат, но разликите между градовете се увеличават

Последните официални данни на НСИ показват, че през първото тримесечие на 2026 г. жилищата в България са поскъпнали средно с 14,8% спрямо година по-рано и с 6,2% спрямо последното тримесечие на 2025 г. При съществуващите жилища годишният ръст достига 16,3%, а при новото строителство – 12,5%. В същото време движението не е еднакво навсякъде: в Русе е отчетено понижение от 1,6% спрямо предходното тримесечие.

Това е важен сигнал. Националният индекс все още показва силен ръст, но местните пазари започват да се движат с различна скорост. За градове като Русе това означава не срив, а преминаване към по-селективен пазар, в който нереалистичната офертна цена все по-трудно се приема от купувачите.

Сделките са повече спрямо началото на годината, но по-малко от миналото лято

През второто тримесечие на 2026 г. в страната са вписани 45 965 продажби на недвижими имоти. Това е с около 20,5% повече спрямо първото тримесечие, но с близо 17,9% по-малко спрямо същия период на 2025 г. Данните обхващат всички видове недвижими имоти, а не само жилищата, но ясно показват, че след по-слабото начало на годината активността отново се увеличава.

В Русе през април–юни са отчетени 1 050 продажби – ръст от близо 29% спрямо първото тримесечие, но спад от около 13,6% спрямо година по-рано. Следователно интерес има, но купувачите не бързат да приемат всяка оферта и все по-често сравняват няколко имота, преди да вземат решение.

Ипотечното кредитиране продължава да поддържа пазара

Към края на май 2026 г. жилищните кредити достигат 18,266 млрд. евро и са с 26,6% повече спрямо май 2025 г. Това показва, че финансираното с банков кредит търсене остава изключително силно.

Същевременно броят на вписаните договорни ипотеки през второто тримесечие се увеличава с близо 9,8% на годишна база за страната. В Русе ръстът е около 19% – от 331 на 394 договорни ипотеки. Така се оформя интересна картина: по-малко продажби спрямо миналата година, но по-голямо участие на купувачи, използващи банково финансиране.

Ще станат ли кредитите по-евтини през есента?

На 23 юли Европейската централна банка запази основните си лихви без промяна, след като през юни ги увеличи с 0,25 процентни пункта. Лихвата по депозитното улеснение остава 2,25%, а тази по основните операции по рефинансиране – 2,40%. Това не дава основание да очакваме автоматично и бързо поевтиняване на ипотечните кредити през есента.

Българските банки продължават да разполагат със значителен ресурс от депозити и силна конкуренция помежду си, но кредитоспособността на клиента, размерът на самоучастието и качеството на обезпечението ще бъдат все по-важни. С други думи, кредити ще има, но не при всякакви условия.

Какво може да охлади активността?

БНБ прогнозира реален икономически растеж от 2,8% през 2026 г., но очаква частното потребление да се забави през втората половина на годината заради по-високата инфлация. Средногодишната инфлация се прогнозира на 5%, а в края на годината – около 5,9%. Това може да направи домакинствата по-предпазливи при поемането на големи дългосрочни задължения.

От страната на предлагането строителната активност остава висока. Само през първото тримесечие са издадени разрешителни за 13 567 бъдещи жилища, а 4 151 новопостроени жилища са въведени в експлоатация. Новото предлагане няма да се появи наведнъж, но постепенно ще увеличава избора на купувачите.

Какво да очакваме през есента?

Най-вероятният сценарий е раздвижване без безконтролно покачване на цените. След края на отпускарския сезон повече собственици ще излязат на пазара, а отложилите покупката домакинства отново ще започнат активни огледи.

Най-бързо ще се реализират имотите с добра локация, ясни документи, поддържано състояние и цена, съобразена с реално сключваните сделки. Имотите, обявени на база очакванията на собственика, а не на база пазара, ще остават по-дълго в рекламните портали и постепенно ще бъдат принудени да коригират цената си.

Пазарът няма да спре. Но през есента на 2026 г. добрата подготовка, професионалното представяне и реалистичното ценообразуване ще бъдат по-важни от всякога.